剛需、改善型客群是目前主要購房群體。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝

　　時(shí)值年中，樓市中場哨聲吹響。過去的上半年，房地產(chǎn)市場先揚(yáng)后抑，先后多條房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，造就了一季度的“小陽春”，但部分剛需及改善性需求經(jīng)過一輪集中釋放后，未能形成持續(xù)性銜接。進(jìn)入二季度，購房者持幣觀望情緒趨濃，樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩，成交量環(huán)比一季度有所回落。

　　據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年惠州全市成交一手住宅30765套，成交面積約330.51萬平方米，其中二季度惠州樓市月度成交量均維持在5000套上下。那么，當(dāng)前市場下，到底還有哪些人愿意在惠州出手買房？

　　本地剛需改善客群積極入市

　　2023年上半年，得益于各類型購房支持政策的不斷出臺，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)寬松態(tài)勢，加上房貸利率持續(xù)走低，多個(gè)項(xiàng)目優(yōu)惠力度逐漸加大，購房成本進(jìn)一步降低，吸引了不少剛需、改善型客群入市。具體到惠州，房地產(chǎn)市場的主力客戶群體也悄然發(fā)生變化，從前幾年的本地客和外地客平分秋色，重新轉(zhuǎn)變?yōu)橐员镜乜蜑橹鞯臉?gòu)成模式。

　　據(jù)粵東世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年上半年，在惠州全市購房客戶來源中，本地購房者占比達(dá)59%，外地購房者占比達(dá)41%。其中，惠城區(qū)主要以本地購房者為主，占比高達(dá)95%，外來購房者占比約5%；仲愷區(qū)本地購房者占比65%，外來購房者占比35%；惠陽區(qū)本地購房者占比48%，外來購房者占比約52%；大亞灣區(qū)外來購房者占比約86%；惠東縣城本地購房者占比高達(dá)92%，但濱海片區(qū)外來購房者占比約67%；龍門縣本地購房者占比約75%，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)為區(qū)域帶來了占比約25%的外地購房者。

　　作為惠州的主城區(qū)，惠城區(qū)是典型的內(nèi)生型市場。華發(fā)鉑鉆花園位于惠城區(qū)金山新城片區(qū)，現(xiàn)場銷售小張透露，項(xiàng)目的客戶群體主要是本地人，多數(shù)來自惠城區(qū)，少量客戶來自惠東縣或者仲愷高新區(qū)，居住環(huán)境和教育配套都是他們尤為在乎的因素。

　　這同樣是博羅縣羅陽街道方圓新城·天樾花園吸引置業(yè)者的關(guān)鍵因素。“我們的客戶基本上都是來自羅陽本地或者江北、小金口等片區(qū)，較少來自于外市的客戶。”項(xiàng)目銷售小王告訴記者，多數(shù)客戶選擇項(xiàng)目都是因?yàn)榄h(huán)境和教育。吸引江北和小金口等片區(qū)客戶的主要因素，則是因?yàn)榕c該片區(qū)毗鄰，交通便利，且仍存在一定房價(jià)差，同時(shí)還擁有較為優(yōu)質(zhì)的教育資源。

　　多重優(yōu)勢吸引外來購房者置業(yè)

　　近年來，惠州樓市因出色的生態(tài)資源、毗鄰深莞的地理優(yōu)勢、日漸便捷的交通路網(wǎng)以及相對較低的房價(jià)，不僅容納了本地居民的購房需求，還吸引了不少深圳、東莞、香港等地外溢購房需求。即使樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，依然有部分周邊城市居民選擇跨城來惠州購房。

　　“項(xiàng)目70%的客戶來自東莞和深圳。”位于仲愷潼湖生態(tài)智慧區(qū)的星河梧桐灣因?yàn)閰^(qū)域與深莞兩地的便利交通，承接了不少兩地外溢的購房需求。項(xiàng)目銷售小吳告訴記者，現(xiàn)階段購房客戶都是為了安家，一部分人是小孩要上學(xué)或者要結(jié)婚，一部分人認(rèn)為當(dāng)下房貸利率低，樓盤折扣大，不想錯(cuò)過這個(gè)低谷期，所以出手購買。他提到，今年第二季度，自媒體傳遞了很多惠州房價(jià)下降的消息，不少客戶聞?dòng)嵡皝砜捶浚�但發(fā)現(xiàn)實(shí)際價(jià)格并沒有那么低之后，又選擇繼續(xù)觀望。“目前項(xiàng)目周末每天都能有20多批客戶前來看房，但進(jìn)入算價(jià)環(huán)節(jié)的客戶相對較少。主要還是受大環(huán)境影響，消費(fèi)者信心不足，持有房價(jià)繼續(xù)下降的預(yù)期。”小吳表示，房價(jià)仍是消費(fèi)者決定是否購房的關(guān)鍵性因素。

　　“在我們項(xiàng)目買房的，大部分都是被東莞的高房價(jià)擠壓過來的剛需一族。”銷售小肖所在的項(xiàng)目是位于博羅縣龍溪街道的佳兆業(yè)龍溪璞園，因?yàn)榫嚯x東莞近，項(xiàng)目80%的購房客戶來自東莞，另外20%是在本地工作的外地人。

　　惠陽雅居樂花園現(xiàn)場銷售小蔡表示，項(xiàng)目的主力購房群體為深圳、香港兩地的居民。自今年2月份香港與內(nèi)地全面通關(guān)以來，香港購房者的占比大幅上升，尤其是最近兩三個(gè)月，在她所接待的客戶中，香港置業(yè)者占比高達(dá)40%，大多是用來自住+養(yǎng)老。

　　為什么在樓市調(diào)整期，惠州仍然能吸引外來購房者？粵東世聯(lián)行策略資源部項(xiàng)目總監(jiān)劉欣分析，從地理位置來看，惠州地處粵港澳大灣區(qū)，緊鄰深圳、廣州、東莞、香港等地，是灣區(qū)鏈接粵東粵北以及輻射閩贛地區(qū)的樞紐門戶；從價(jià)格和價(jià)值角度看，惠州長期的城市發(fā)展價(jià)值依然存在。2022年惠州GDP總量超過5400億元，GDP增長4.2%，新房均價(jià)在11000元/平方米左右，目前價(jià)格與城市的價(jià)值相匹配；從城市人口凈流入情況來看，過去10年惠州人口凈流入超過145萬，平均每年常住人口凈流入量約15萬。“隨著大灣區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，深莞惠協(xié)同發(fā)展也越來越緊密，產(chǎn)業(yè)和人口高度融合，交通路網(wǎng)日趨完善，惠州的城市價(jià)值也更為突出。而惠州的房價(jià)仍為深莞惠三個(gè)城市中最低，性價(jià)比極高，也因此更具發(fā)展?jié)摿Α！?/p>

　　剛需、改善購房需求始終存在

　　居者有其屋，是中國人千百年來都懷揣的樸素理想。無論市場如何變化，這一需求始終未變。在消費(fèi)升級與房子回歸居住本質(zhì)的時(shí)代背景下，部分人群對于購房的投資熱情消減，但剛性需求和改善型購房需求仍然在不斷增加，市場端對于“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)變化和渴求也為房企提供了長足動(dòng)力。

　　于惠州而言，在當(dāng)下市場仍然選擇購房的人，大多為真剛需、純改善。惠州多個(gè)樓盤現(xiàn)場銷售均表示，2023年上半年，前來購房的客戶均為自住，其中不少購房者是為了改善當(dāng)前的居住環(huán)境另購新房。

　　“樓市沒有很多人想象中那么糟糕，上半年惠州也有民企開始拿地了，他們肯定是看好后市發(fā)展才會拿地，開發(fā)商花那么多錢都不怕，我們怕什么呢！”在看到惠州土拍市場釋放出積極信號之后，在惠州工作4年的張先生便開始了他的置業(yè)計(jì)劃，趕在6月份入手了一套新房用于自住。他認(rèn)為土地市場的背后折射出的是房企對城市發(fā)展的看好，且現(xiàn)在房貸利率很低，他想要留在惠州，買房是必須要走的一步，而當(dāng)下正是最佳購房時(shí)機(jī)。

　　近期在惠東濱海一樓盤購置房產(chǎn)的香港居民盧女士是被好友的朋友圈吸引而來。“我看她每天生活都很開心，有山有海還有很多朋友，很是羨慕！”她提到，香港的濱海住宅價(jià)格過高，惠州房價(jià)要低很多，可以花更少的錢買到更大、環(huán)境更好的房子，很適合她有空時(shí)過來居住。

　　東江時(shí)報(bào)記者伍磊