兔年樓市，暖意頻現(xiàn)。在剛剛過去的一季度，惠州房地產(chǎn)市場成交拉出一條長“陽線”。官方數(shù)據(jù)顯示，1-3月新建商品房成交數(shù)據(jù)為4907套、8120套和12305套，市場交易連月上升，日均售房281.5套，創(chuàng)下21個(gè)月以來市場網(wǎng)簽交易的新高。

　　一邊是市場交易高走，一邊是企業(yè)優(yōu)惠出貨；一邊是樓市紓困政策持續(xù)優(yōu)化，一邊是城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷夯實(shí)。疫情后的市場正加速回歸正常，企業(yè)信心也在逐步恢復(fù)，后續(xù)市場將如何發(fā)展？南方日?qǐng)?bào)記者帶你一探究竟。

惠州樓市現(xiàn)暖意。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝

　　成交逐月增加，樓價(jià)穩(wěn)定有序

　　“價(jià)格打八折，送1.8成首付，看到中介發(fā)的信息就過來看房了。”4月初，在惠州火車站附近的某樓盤項(xiàng)目，正在看房的徐女士告訴記者，她的家就在小金口，在江北上班每天都會(huì)路過，項(xiàng)目位置挺不錯(cuò)的。“價(jià)格折合7000元/平方米左右，相當(dāng)于打了六折，了解清楚，確定好送首付的方式及流程后就準(zhǔn)備下手了。”徐女士稱。

　　去年以來，在頻吹的暖風(fēng)政策環(huán)境下，市場折扣優(yōu)惠力度不斷增大，市場供需正逐步得到刺激，置業(yè)需求有序釋放，惠州樓市交易呈現(xiàn)上行。

　　“市場的購房需求是永遠(yuǎn)存在的，能否吸引客戶走出觀望圈，下定決心出手入市，其實(shí)就看釋放的優(yōu)惠力度有多大，或者產(chǎn)品的獨(dú)特性和吸引力有多強(qiáng)。”惠州樓市資深專家、中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理徐智勇介紹，回看過去一個(gè)季度，從春節(jié)后全線八折出售的德威集團(tuán)雙盤，到最近釋放八五折的奧林匹克花園，折扣的吸引是最直接有效的，帶來了企業(yè)階段性銷售規(guī)模的猛增。

　　梳理市場表現(xiàn)可以看到，不斷下探的折扣優(yōu)惠力度逐漸成為樓市的普遍現(xiàn)象，基本每個(gè)樓盤依托自身的產(chǎn)品定位和周邊片區(qū)競爭的實(shí)際情況，特價(jià)房、低首付、高比例折扣以及返首付等優(yōu)惠不斷。

　　反映在動(dòng)態(tài)樓市表現(xiàn)上，最直觀的就是市場交易穩(wěn)步增長。據(jù)惠民之家統(tǒng)計(jì)的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在一季度的三個(gè)月，全市新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)分別為3653套（38.6萬平方米）、5565套（59.42萬平方米）和9400套（101.51萬平方米），市場逐月遞增的上升行情。其中在剛剛過去的3月份更是再度突破100萬平方米的月度成交，創(chuàng)下21個(gè)月以來的網(wǎng)簽成交新高。

　　值得注意的是，若關(guān)注住宅、商業(yè)等全口徑物業(yè)銷售數(shù)據(jù)，據(jù)市住建局提供的數(shù)據(jù)，前三個(gè)月的交易規(guī)模則將分別達(dá)到4907套（44.6萬平方米）、8120套（68.87萬平方米）和12305套（115.2萬平方米），總計(jì)成交房源25332套、228.65萬平方米，日均交易房源數(shù)達(dá)281.5套，市場回暖的勢(shì)頭表現(xiàn)明顯。

　　在價(jià)格表現(xiàn)上則保持平穩(wěn)勢(shì)頭。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，惠州在一季度各月度環(huán)比漲幅分別為-0.4%、0.3%和0.2%，圍繞11000元/平方米的價(jià)格基數(shù)500元/平方米范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，并在近兩個(gè)月出現(xiàn)了穩(wěn)定微升的發(fā)展勢(shì)頭。

　　“部分在前期市場價(jià)格堅(jiān)挺的品質(zhì)項(xiàng)目入市有效刺激了市場需求，類似于德威江譽(yù)城、奧園等項(xiàng)目都是如此，折后的價(jià)格仍保持在11000元/平方米—13000元/平方米，對(duì)惠州樓價(jià)環(huán)比止跌回升起到了明顯作用。”徐智勇表示惠州樓市的發(fā)展值得期待，市場客戶的購房需求仍有待繼續(xù)釋放，還需要更多地有高性價(jià)比的房源產(chǎn)品持續(xù)地供應(yīng)和推出，而連月上升的交易行情則代表市場信心正在不斷得到穩(wěn)固。

惠城區(qū)某樓盤營銷中心內(nèi)，銷售正在介紹項(xiàng)目。東江時(shí)報(bào)記者周楠 攝

　　縣區(qū)差異發(fā)展，自住需求主導(dǎo)

　　聚焦惠州各縣區(qū)市場的表現(xiàn)情況，盡管同比上浮成為主題，但不同區(qū)域的差異化發(fā)展勢(shì)頭依然明顯。

　　梳理市場全口徑物業(yè)統(tǒng)計(jì)情況，全市一季度25332套的交易規(guī)模，在各縣區(qū)的分布規(guī)模分別為：惠城區(qū)7045套，仲愷高新區(qū)4525套，惠陽區(qū)2901套，大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4243套，博羅縣4939套，惠東縣1248套，龍門縣431套。

　　具體到漲跌表現(xiàn)，全市同比增長約55%。縣區(qū)表現(xiàn)最為明顯的為大亞灣和惠陽，漲幅分別達(dá)到130%和82%，惠城和仲愷也表現(xiàn)優(yōu)異，分別達(dá)到了47%和51%。此外博羅和龍門均保持著四到六成的上漲，而惠東則出現(xiàn)了小幅下跌。

　　作為惠州城市中心區(qū)，惠城和仲愷一直是剛需置業(yè)客戶購房的集中區(qū)域，在一季度的上浮行情中出現(xiàn)了交易規(guī)模大幅增長，意味著購房自住需求客戶加快了入市腳步；另一方面，作為對(duì)接深圳剛需置業(yè)的最前沿，大亞灣和惠陽市場在疫情環(huán)境下備受壓抑，隨著疫情放開成交激增，這意味著深圳、東莞等地客戶入惠置業(yè)的需求正得到穩(wěn)步釋放。

　　緣何如此？世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁直言是市場供需使然。他介紹，疫情環(huán)境改變，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，樓市供需處在緩慢的恢復(fù)進(jìn)程，市場置業(yè)信心需要重新構(gòu)建。購房群體以較迫切的首套剛需客戶或改善型剛需客戶為主，購房考慮自住首選肯定是生活配套較完善的城市片區(qū)，這是惠城仲愷市場上行的基礎(chǔ)。

　　關(guān)注到供應(yīng)端，惠城和仲愷房企持續(xù)加快了推售入市的步伐。在一季度，據(jù)市住建局預(yù)售許可證公示平臺(tái)信息，全市共發(fā)放了55個(gè)新預(yù)售許可證，共計(jì)迎來8279套新建商品住宅供應(yīng)，其中作為主城區(qū)的惠城及仲愷就占比約四成。

　　同樣值得關(guān)注的還有大亞灣和惠陽市場的大爆發(fā)。“盡管成倍的增長很亮眼，但看實(shí)際的成交數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，區(qū)域市場尚處在恢復(fù)周期。”周玉仁直言，同比漲幅破一倍，更多的是因?yàn)榍捌诨轂呈袌鎏�過低迷，疫情環(huán)境下人員流動(dòng)受到限制，區(qū)域的主要購房群體深圳客戶以及香港等地客戶無法過來，區(qū)域市場陷入持續(xù)的低迷。“隨著疫情后人員流動(dòng)穩(wěn)步恢復(fù)，市場交易慢慢恢復(fù)正常。”

　　“縣域市場的發(fā)展仍待市場回暖勢(shì)頭的進(jìn)一步傳導(dǎo)，尤其是龍門和惠東片區(qū)的養(yǎng)生或?yàn)I海旅游等功能性產(chǎn)品。”周玉仁對(duì)于后市發(fā)展仍然看好。他介紹，盡管在目前的環(huán)境下產(chǎn)品需求有限，但惠州城市的區(qū)位和城市資源稟賦均決定了惠東濱海、龍門養(yǎng)身地產(chǎn)等產(chǎn)品的稀缺性，特有的功能性能夠提升產(chǎn)品的長效持有價(jià)值。

　　針對(duì)各縣區(qū)發(fā)展的不同局面，徐智勇認(rèn)為市場各方要堅(jiān)定信心，看到大環(huán)境的改變，看到城市高質(zhì)量發(fā)展為行業(yè)源源不斷注入的動(dòng)能。他表示，惠州的市場極具特殊性，全域市場的產(chǎn)品類型豐富多樣，面對(duì)的目標(biāo)客群也各不相同，回暖的腳步和速度不一，各市場主體要充分認(rèn)識(shí)到市場的特點(diǎn)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，做好應(yīng)對(duì)市場的準(zhǔn)備，緊抓機(jī)遇，乘勢(shì)而起。

購房者前往樓盤看房。東江時(shí)報(bào)記者周楠

　　政策穩(wěn)定向好，產(chǎn)業(yè)注入動(dòng)能

　　市場的信心來源于哪里？徐智勇介紹，從短期來看，市場的信心來源于大環(huán)境的變化，暖市政策的進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化，政策的均一性為企業(yè)發(fā)展厘清了投資預(yù)期；從長期來看，市場的信心則是來源于城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，來源于城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)引力為市場源源不斷注入發(fā)展活力。

　　惠州樓市正在加速踐行著這一進(jìn)程。

　　回顧備受行業(yè)關(guān)注的調(diào)控政策，可以看到，自惠州2016年10月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》，惠州樓市調(diào)控至今有近7年時(shí)間。但從施策內(nèi)容看到，面對(duì)前期的過熱市場，政策集中于收緊平抑市場過熱發(fā)展，但去年初以來，調(diào)控政策開始發(fā)力紓困，聚焦解決市場困局，引導(dǎo)市場重回健康發(fā)展軌道。

　　去年4月底，惠州市住建局、市自然資源局、市住房公積金中心等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，從貸款扶持、優(yōu)化限購以及提取公積金付首付等方面施策，支持市民的合理住房需求。在金融貸款政策層面，首套房貸利率持續(xù)下探，首套購房首付比例下調(diào)至兩成，惠州市民置業(yè)安家迎來歷史最優(yōu)惠時(shí)期。

　　“引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)高品質(zhì)建設(shè)，切實(shí)保障市民的合理住房需求，全面推進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序發(fā)展是共識(shí)。”惠州市住建局黨組書記、局長嚴(yán)戈科在今年初的全市住房工作會(huì)上明確表示，2023年將著力構(gòu)建良性、合理和充滿活力的房地產(chǎn)市場環(huán)境，穩(wěn)住城市房地產(chǎn)的基本面。

　　“2023年新春暖市政策仍在持續(xù)，首套利率下探至3.8%，限售政策再優(yōu)化，樓市的政策環(huán)境變得更加明確。”作為惠州本土房企的代表企業(yè)，德威集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理劉友直言，更加清晰的行業(yè)政策讓企業(yè)投資和營銷施策規(guī)劃都能夠更加可控和可預(yù)期，這讓企業(yè)在打造新的產(chǎn)品體系和制定營銷打法時(shí)更加從容和有信心。

　　與此同時(shí)，惠州持續(xù)邁出的奮進(jìn)廣東高質(zhì)量發(fā)展新增長極的腳步更加堅(jiān)定了樓市的發(fā)展信心。

　　今年以來，高質(zhì)量大會(huì)、惠州兩會(huì)以及城市招商大會(huì)等召開。惠州“2+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，“3+7”工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)加速集聚，大招商、大產(chǎn)業(yè)格局正在穩(wěn)步實(shí)踐。惠州產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)，項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)人口紛至沓來，為樓市發(fā)展注入活水。

　　“城市高質(zhì)量發(fā)展的格局已然打開，大產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目發(fā)展的勢(shì)頭不減，這對(duì)于惠州樓市而言是不竭動(dòng)能。”徐智勇介紹，經(jīng)過過去一年多的低位徘徊和震蕩行情市場，惠州目前的政策面和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本面都愈發(fā)清晰，城市的住房需求有著顯著的生長性和可持續(xù)性，這為市場企業(yè)投資提供了機(jī)會(huì)。

　　徐智勇表示，經(jīng)歷了前期市場的無序和爆發(fā)式增長過程中，當(dāng)前的市場環(huán)境已趨于理性，市場競爭更多地回歸到價(jià)格、質(zhì)量等行業(yè)本質(zhì)的競爭。他直言企業(yè)只有回歸初心，善待和服務(wù)好業(yè)主，精耕細(xì)作，才能真正實(shí)現(xiàn)提質(zhì)發(fā)展。

　　【記者】張峰

　　【通訊員】羅杰