2023年上半年惠州市重點項目每周來訪認購走勢圖。

　　日前，一份來自貝殼研究院的研究報告顯示，2023年樓市表現大概率好于去年的情形，復蘇趨勢確立有望強化市場信心，疊加供需兩側對寬松政策的敏感度提升，房地產疤痕效應有望漸漸撫平，行業周期憑借強大的生命力也將迎來新一輪自愈與成長。

　　近段時間來，高層密集釋放房地產積極信號。中央政治局會議提出要“適時調整優化房地產政策”；最新稅費優惠指引中多項涉及購房稅費減免；住建部強調進一步落實“認房不用認貸”等措施；央行發聲要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率……對于置業者而言，最關注的是在一系列利好消息的刺激下，惠州房地產市場后市如何？本期我們邀請惠州市港中原地產代理有限公司總經理徐智勇、翔順惠州公司總經理關國永、惠州資深地產評論人謝建靈等業內人士，分析惠州樓市的底是否筑牢。

　　徐智勇： 惠州樓市的底已筑牢

　　在經歷長時間波動下行后，惠州樓市已經出現明顯的筑底特征。從量的角度來看，惠州樓市在二三月經歷了前期積壓需求釋放帶來的短暫回暖后，進入常態化節奏期。從數據走勢可見，惠州的新房成交量在外部環境拖累的情況下，仍能穩定在一定水平。在當前背景下，能遏止住成交下行走勢，本身就說明惠州樓市已經在筑底，行業處于持續動態調整出清中。

　　從價格的角度來看，隨著開發商紛紛以價換量，爭取銷售平穩，惠州住宅成交價格已經顯著回調，價格泡沫不復存在。相信在價格如此“親民”的背景下，樓市的底會持續筑牢。

　　從金融支持的角度來說，在中央的大力推動下，金融機構對于房企的融資態度發生較大轉變，從之前的“嚴格遏制”變為如今的“支持房企合理融資需求”。對于購房者也是在房貸額度及利率方面給予極大支持。過往歷史證明，樓市金融之路一旦恢復正常，市場也更易隨之回暖。

　　此外，從政策層面來看，近期中央接二連三發布政策：7月10日發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，金融16條兩項政策延期，確保房企合理的可持續的資金注入。7月14日，央行鄒瀾回應存量房貸利率時表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定。7月21日，國常會審議通過超大特大城市推進城中村改造的意見。7月24日，政治局會議首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。通過如此頻密的政策出臺節奏可以預見，未來對房地產企業的資金支持及風險處置等動作都將逐步加強落實，從而逐步提振市場信心，使樓市發展盡快回歸到健康平穩的軌道上來。

　　總而言之，惠州樓市量價下行的勢頭基本遏止，政府的行業刺激政策也起到了一定托底作用。未來，預計惠州會跟隨國家腳步，逐步推動降存量貸款利率、稅費減免等房地產行業政策落地，同時隨著經濟整體復蘇、就業形勢改善以及收入預期向好，樓市預期及購房需求也將回歸至合理水平。最后，強調一點，惠州優越的地理位置、深圳都市圈的強勢助攻、良好的經濟發展態勢、宜居宜游的氣候環境等基本面將長期保持，因此人口流入是可持續的，長遠來看，剛需及改善需求一直都在，樓市最終會調整到平穩健康的軌道上來。

　　關國永：

　　多方利好為惠州樓市托底

　　上半年，惠州房地產市場經歷“先揚后抑”的波動式復蘇，已經邁入筑底企穩的發展新階段。

　　首先，政策底已經出現。目前惠州除了降首付、降利率之外，各區縣針對青年人才購房還推出多項福利政策，大力支持剛性和改善性合理住房需求。7月24日，中共中央政治局召開會議，對房地產供求新形勢進行定調，客觀判斷行業所處階段是進行政策調整的開端，為市場注入信心的同時也為下半年政策優化打開空間。

　　其次，房價底已經出現。當前，惠州各大房企的項目政策折扣基本已到底，開發商利潤空間進一步壓縮。部分項目售價已與建設運營成本持平，如繼續下降，導致開發商虧損，將直接影響客戶和業主的實際利益。從開發商的角度來說，只有持續加大資金及成本投入，加速配套兌現，才能保持項目高品質、強交付，維護業主利益。

　　再次，信心底已經筑牢。如期交付是市場健康發展的關鍵環節，也是購房者信心恢復的根源。去年至今，惠州多個項目如期交付，甚至是提前交付，有效提振了購房者的入市信心。房地產回歸居住本質，也讓更多開發商遠離高周轉時代的復制粘貼模式，更專注于產品打造，迎合市場需求的變化。

　　此外，多方利好為惠州樓市托底。近日，惠州市統計局公布數據，今年上半年全市地區生產總值（GDP）為2545.45億元，同比增長5.1%。惠州工業投資更是保持著高速增長。這也為惠州帶來更多人才進駐，補充著居住需求。加上惠州臨深近莞的區位、仍處于洼地的房價，還有交通路網的完善，使惠州承接了大量周邊城市的外溢需求。

　　種種跡象顯示，惠州樓市的底已經筑牢，曙光即將來臨。

　　謝建靈：

　　價格大幅下降可能性微乎其微

　　2023年上半年，惠州樓市高開低走，2～3月疫情放開后短暫復蘇，4～5月經歷核心板塊優惠加碼，再到6～7月回歸平淡，其變化引發了多方討論，不友好的聲音頻現網絡，但價格和銷量下滑背后的客觀原因卻很少人去探討、挖掘。

　　過去10年，依靠臨深的地理優勢，在深圳高房價帶動下，惠州享受了諸多紅利，連續多年新房成交量突破15萬套，其中臨深臨莞的外生型板塊貢獻了約60%的銷量。當全國樓市步入調整期，惠州樓市的銷量與價格回落成為必然趨勢。

　　惠州樓市的底有兩個，首先是銷量底。今年上半年惠州樓市新房成交約3萬多套，2022年全年成交量約6萬套。這一成交規模與惠州城市的經濟總量及人口總數處于相匹配的水平，甚至還超越了全國大部分同等級城市。當前，深圳樓市的銷量和價格尚未企穩，臨深區域惠陽大亞灣樓市受其影響，銷量底可能還沒有到。但以惠城區為主的內生型板塊銷量底已經基本筑牢，重要的一個標志是區域內新房供應量大幅減少，多個樓盤為現房/準現房在售，有自住需求的惠州本地購房者置業會更加放心。

　　其次是價格底。與價格密切相關的是價值，沒有最低的價格，只有與這個價格是否相匹配的價值。從這個角度來看，惠州樓市的價值底是可以托住的。惠州的地理位置優勢、經濟發展增速、交通兌現狀況等并沒有受樓市影響停下腳步，而是在持續增長中。站在過去和當下，惠州的房價對普通人來說非常友好，首付20多萬元、月供5千元左右，就可以買到惠州大部分的房子，這樣的價格，大幅下降的可能性微乎其微。

　　文/制表 東江時報記者伍磊 鄔玉婷