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樓市新政給購房者帶來怎樣的“體感效果”？
惠州新房市場成交量連續兩個月回升，市場初步顯現復蘇跡象

　　取消或調減限購，降低住房貸款的首付比例，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造……近兩個月來，國家有關部門打出以“四個取消、四個降低、兩個增加”為主要內容的新政“組合拳”，力促房地產市場止跌回穩。

　　隨著政策逐步落地發力，惠州市場初步顯現復蘇跡象。據市住房和城鄉建設局統計，今年10月，全市新建商品住宅網簽成交3895套，環比增長29.3%。截至11月底，新房市場成交量連續兩個月回升。

　　新政“組合拳”帶給購房者的“體感效果”如何？市場將會呈現怎樣的走勢？日前，惠州日報記者通過走訪調查，采訪相關部門、行業協會、業內人士等，及時了解購房者訴求及政策落地實施情況，以此來探知惠州房地產市場正出現或即將出現的一些積極變化。

　　問卷調查

　　35%受訪者有較強入市意愿，以改善型居多

　　日前，《惠州日報》與世聯行粵東公司聯合發布“關于惠州房地產市場（住宅類）的調查問卷”。問卷圍繞“你最近有沒有入市購房的剛性需求？”“系列新政是否能刺激你考慮買房？”“你覺得當前的樓市刺激政策到位了嗎、力度夠嗎？”等問題展開。截至記者發稿時，已收到200多份問卷。

　　“系列新政是否能刺激你考慮買房？”是本次問卷最受關注的問題之一。

市民在樓盤售樓處看房。惠州日報記者黃鑫威 攝

　　調查結果顯示，36%的受訪者選擇了“想立刻買，現在價格已到底，是進場好時機，再不買怕漲價”這一選項；28%的受訪者選擇了“想買，但手上錢不夠”；15%的受訪者選擇了“正在糾結，有剛需但不確定價格是不是見底了”；其余21%的受訪者則選擇“暫時無購房需求”“感覺房價還會降”等選項。

　　而對“你覺得當前的樓市刺激政策到位了嗎、力度夠嗎？”問題，58%的受訪者選擇了“大環境不好，手上沒錢，怎么放寬都沒用”；24%的受訪者選擇了“覺得還是差點火候，不夠直接，最希望國家‘發錢’”；15%的受訪者選擇了“力度差不多了，畢竟房貸利率、稅費和首付降了不少”。

　　“這輪新政力度確實不小，畢竟有國家支持地產市場回暖的堅定信心在這。”市民秋漪告訴記者，為了改善居住環境，家里早就想在有優質學位的成熟片區換套四居室，可一直下不了決心。

　　今年10月之后，她和老公終于達成一致意見：新政將刺激市場顯著升溫，中心區帶有優質配套的房源大概率會逐步漲價，現在正是進場的最佳時機。說出手就出手，11月底，秋漪一家在市區麥地買下了一套二手房。

　　市民海波則表示，大家都看到了國家促進市場止跌回穩的決心，但目前手里沒什么存款不說，工資還不高。“降利息、降首付、降稅費等舉措，在市場旺盛期效果會更好，可在靜淡期，我認為還是差點火候。”海波說。

　　“我們認為，惠州樓市已經觸底回升。”世聯行粵東公司董事總經理、周周洞察主理人周玉仁說，系列新政“組合拳”無疑進一步提振了市場信心，但目前還有一些癥結在影響樓市快速回暖，主要體現在“信心不足”“預期存疑”。

　　周玉仁稱，“信心不足”是指受大環境影響，眾多剛需族就業不穩定、收入不高，擔心未來月供“續航”能力，不敢輕易上杠桿；“預期存疑”則是市場經過兩年多的下行盤整后，人們對價格上行的動力、支撐力仍存有一些疑問，起碼沒有形成大范圍的一致意見。

　　或許是基于上述考慮，調查結果顯示，42%的受訪者表示暫時不考慮入市，35%的受訪者有較強入市意愿，23%的受訪者表示還在觀望中。在擬入市購房的人群中，為改善當前居住環境、孩子讀書買學位房的居多，二者累計占比達到78%。心儀戶型方面，120平方米左右的3~4房最受歡迎，占比達到52%，其次是160平方米以上的大戶型，占比為24%。

　　市場走訪

　　近兩月看房成交客戶數量穩步回升

　　春江水暖鴨先知。新政出臺后，樓盤的市場表現無疑最直觀。

　　11月17日，記者來到惠州市綜合高級中學對面的隆生·鹿江花園。在售樓處內，看沙盤以及坐下來洽談的客戶有近20人。

　　隆生·鹿江花園項目銷售經理曾天樂介紹，今年10月份，在系列利好政策的推動下，惠州房地產市場掀起了一波成交小高潮，不僅是鹿江花園項目，其他片區項目的看房、咨詢和成交量相比9月都有明顯提升，市場“銀十”成色十足。

　　日前，記者在市區江北金石三路的智創星圖項目售樓處看到，有10多批客戶正在沙盤區和洽談區看房。一位工作人員還不停用對講機連線樣板房區，通知對方準備接待客戶看房。

　　該項目營銷總監鄧子來表示，新政對市場信心拉動明顯。目前，智創星圖每周客戶上門量有幾十批，且都有一定的誠意度。

　　一手房市場人氣提升，二手房市場熱度也在上漲。

　　“現在預約看房的客戶明顯增多，我們一上午要出去好幾趟。”市區江北江畔花園附近一家中介店面負責人黃先生告訴記者，10月以來，帶客看房、幫辦過戶手續等業務明顯增多。

　　在下角禾塘街，一家中介門店負責人陳先生說，下角片區是老城區，配套好、學位全，關鍵房子價格相對實惠，還是比較受歡迎的。

　　記者看到，在問卷調查中，針對“買房最關心哪些因素”這一多選題，超80%的受訪者同時選擇了價格、地段、周邊生活配套、學位4項。其中，學位因素被眾多受訪者重點提及。

　　政策落地

　　市場預期積極改善，止跌回穩態勢明顯

　　今年9月底中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩目標后，各項房地產行業支持政策加快推出落實，推動房地產銷售環境進入10多年來最寬松的狀態。

　　我市多個樓盤反應迅速，推出額外折扣、工抵房促銷、買房送裝修家電等優惠，成功點燃消費者的購房需求，僅國慶黃金周就賣出2000多套房，相當于“一周賣出了過去1個月的量。”

　　房貸落地方面，建行惠州市分行住房金融業務部副總經理王躍虎告訴記者，系列新政出臺后，建行認真落實差別化住房信貸政策，在惠購房客戶辦理住房貸款可低至1.5成首付，同時有序推進存量房貸利率調整工作，為超10萬戶客戶提供調整服務。

　　“新政落地之后，惠州工行新增按揭利率平均為LPR-60BP（按目前LPR，實際利率為3%）；存量客戶按揭利率平均水平在LPR-30BP左右（按目前LPR，實際利率為3.3%）。”工行惠州分行房地產與個人信貸部負責人介紹，以100萬元30年期的按揭貸款為例，相比之前，新政可為借款人減少利息支出約6萬元。

　　市住建部門統計，10月以來，從來訪量來看，全市主要房地產項目周均來訪量在國慶節后穩定在3500批次以上，環比增長約40%。10月新房價格指數同比降幅較9月收窄0.7%。從量價指標來看，量價兩端呈現向好態勢，市場預期有積極改善，止跌回穩態勢明顯。

　　目前來看，無論世聯行、中原地產，還是開發商、購房者，都普遍認為惠州樓市止跌回穩的基礎初步形成，市場景氣度回升。雖然市場供應量小于成交量，但未來至少兩年仍處于去庫存階段，去庫存壓力仍然較大。

　　據世聯行估算數據，截至10月31日，惠城區庫存面積約為270萬平方米，居全市各縣（區）住宅庫存量首位；其后分別為大亞灣開發區、惠陽區、惠東縣、仲愷高新區、博羅縣、龍門縣。

　　市房地產業協會秘書長劉瀟說，建議接下來相關政策可以利用惠州的自然資源優勢，對于存量土地推出具備差異化競爭優勢，比如發展“第四代住宅”的政策。同時，推動打通與深圳的軌道交通瓶頸，爭取實現同城化發展，提升產品差異化競爭力，推動城市價值再上新臺階。

　　市場信心

　　整個行業及上下游產業信心增強

　　記者走訪多個樓盤了解到，本輪出手的購房者本地化和區域化特征明顯。

　　例如，江北某樓盤，9月以來的購房者普遍是江北周邊的居民，“最遠到汝湖，博羅有少數幾位。”該樓盤銷售員表示，現在來惠州買房的深廣莞客戶許多都是跟惠州有商緣、親緣等關系，如工作、親友等在惠州，而不像以往一樣，單圖惠州房價便宜。

　　“這種變化有利于惠州樓市長遠健康發展。”周玉仁評價道。據世聯行統計分析，此輪購房者超5成為首次換房的改善型客戶，超過剛需客戶。這些客戶要么是因家庭成員增加或一直持幣觀望的群體；要么是首套房時因市場需求熱烈恐慌入場，買小戶型的群體。

　　后市怎么看？在問卷中，多數人還是持謹慎樂觀態度：26%的受訪者預測未來3個月會回暖，21%的受訪者認為半年左右會回暖，認為回暖將在1年左右、更長時間的占比更高，兩者累計達到53%。

　　“我們認為的回暖，并不是說市場會全面上漲。”周玉仁認為，所謂回暖，是說起碼不會全面低迷、下行，整個行業及上下游產業更有信心，更活躍，對房產價值的認可度大幅提高。

　　劉瀟對此表示認可。她認為，根據當前大環境，市場應該會在未來4~6個月回暖。“首先，新政為市場奠定了良好的信心基礎。其次，惠州周邊一線城市的行情已進入上升通道，相信熱度會很快傳導過來。”

　　策劃 惠州日報記者張旭華

　　統籌 惠州日報記者劉煒煒 袁暢

　　采寫 惠州日報記者劉煒煒 馮麗均 凌保康