近期房地產政策頻出，三大一線城市接力放出“大招”。

　　5月28日，廣州、深圳緊隨上海，推出重磅房貸“新政”，政策集中在降低首付比例及房貸利率，大幅降低購房資金門檻和購房成本支出。

　　這是5月17日房地產金融政策“三連發”之后，一線城市開始跟進調整，此前國內多數城市已紛紛跟進落實。

　　一線城市接連放出誠意“大招”，尤以廣州力度超預期，這對樓市將產生怎樣的影響？

　　剛需或有觸動 市場已有反應

　　今年以來，全國各地圍繞穩住房地產市場推出一系列政策舉措。

　　5月17日，央行、國家金融監管總局對房貸政策進行重大調整：首套房商貸不低于15%、二套房不低于25%，住房公積金利率下調至2.85%，全面取消首套和二套商貸利率政策下限。

　　房貸政策“三箭齊發”之后，受到市場高度關注，各地紛紛跟進。備受矚目的一線城市也終于出現“松動”：5月27日—28日，上海、廣州和深圳前后宣布跟進，其中廣州力度最大，首套房首付比例降至15%；上海、深圳則有所保留，首套房首付比例降至20%。

　　梳理最新房貸政策調整，主要集中在：調整首付比例，降低購房資金門檻；下調房貸利率，降低購房成本支出。

　　業內認為，這將大大提振有剛性需求和改善性需求群體的信心。

　　事實上，市場已有所反應。據媒體報道，5月17日“新政”之后，部分城市新房售樓處人氣出現明顯上升，一些觀望者開始出手。尤其是三大一線城市“出手”后，市場熱度開始回升。這意味著，隨著一系列樓市“新政”的正式落地，市場信心正呈復蘇之勢。

　　后續可能配合出臺稅費政策

　　事實上，政策層面或許還留有“后手”，可能會根據這一輪政策效果情況再適時推出。比如，上海、廣州和深圳均沒有出臺稅費方面的政策，后續還可能會配合降低或減免契稅、個稅、增值稅等。

　　到現在，這一輪房地產政策調整的邏輯更為清晰可見：房地產是國民經濟的支柱產業，行業上下游鏈條長，與各領域關聯度大，既關系民生大眾，又牽涉金融、地方財政等。穩住房地產市場，對我國經濟社會發展大局意義重大。

　　也要看到，我國房地產已過發展高峰期，近年經過一定調整，其居住功能開始超過投資屬性，接下來有望進入一個相對平穩發展的階段。

　　那么，房地產后市走勢會如何？要正視的一個事實是，房地產市場有很強的地域、區位特性，其行情表現勢必會出現較大分化。

　　如何觀察房價走勢？業內較為一致的說法是，房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。從當前來看，隨著政策的大幅“松綁”、“以舊換新”政策的落地，以及土地供應的控制，房地產市場的供需結構正在進行深度調整，這將對后市走勢帶來重大影響。

　　從人口來看，盡管我國人口出生率出現回落，但人口往經濟中心區域、大城市轉移的趨勢并未改變。兩大經濟中心粵港澳大灣區、長三角仍是吸納外來人口的“大戶”。2023年，大灣區常住人口增加44萬，長三角中的浙江常住人口增加50萬。

　　再從發展階段來看，我國新型城鎮化進程仍未止步。2023年末我國城鎮化率為66.16%，比上年末提高0.94個百分點。對比發達國家，其城鎮化率普遍超過70%，美國、日本等更超過80%，我國新型城鎮化發展仍有較大空間。

　　供求會變化、市場有漲跌，這是市場經濟運行的自然規律。讓房地產回歸它的居住屬性，發揮它的正常功能，這應是政策制定的初衷和目標，也將為全社會帶來應有福祉。

　　維護房地產市場平穩健康發展，呵護來之不易的信心，需要社會各方共同努力。

　　南方日報記者 黃應來