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新版《惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法》7月9日起實施
配比不超1：1小區滿足條件可購多個車位
6月12日，新版《惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）發布，進一步明確專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位的租售及收益分配規則。“家里有兩臺車，之前一直不能買第二個車位，現在可以買了，解決了我們的停車位需求。”家住市區水口珠光御景灣的鄧小姐對即將要出臺的新管理辦法充滿期待。該小區車位配比為1：1，按照原規定，每套住宅房屋業主只能購買1個停車位。新規執行之后，她能買第二個車位。
根據新規，從今年7月9日起，停車位配比小于等于1：1的小區，租售方案備案超過3年或者竣工備案超過10年后，扣除未銷售房屋預留車位仍有剩余未售出的，業主可解除購買1個停車位限制，購買多個車位。
圖片來源：惠州市人民政府辦公室
解決配比不高于1：1小區停車位空置問題
當前，隨著我市汽車保有量的上升，家庭擁有超過1臺汽車的情況較為普遍，不少家庭希望一次性購買多個停車位以滿足車輛停放需要。
車位怎么分配一直是業主關注的重點。根據《管理辦法》，建筑區劃內停車位應當首先滿足業主的需要。這就需要通過停車位的配比進行判斷是否滿足業主需求。
市住建局相關負責人表示，配比是指建筑區劃內可出售停車位與房屋套數的比例。當配比小于等于1：1，每套住宅房屋業主只能購買1個停車位。當配比大于1：1時，在保證業主可購買或租用一個停車位的前提下，建設單位可將超出1：1部分的停車位向需要購買第2個停車位的業主出售。
然而，在市中心不少建成較久的小區，明明有停車位空置，但由于未滿足高于1：1配比條件，導致不能向一個業主出售多個停車位。這既不能滿足市民更多的停車需求，也不利于建設單位回款后續發展。
對此，《管理辦法》出臺了新的規定。其明確，停車位租售方案備案超過3年或者竣工備案超過10年的房地產開發項目，在扣除未銷售房屋預留停車位數量后，仍有剩余停車位未售出的，業主可以購買符合實際需要的停車位。這就意味著，配比小于等于1：1的小區可在充分滿足未購車位業主需求的前提下，向有需要的業主出售多個車位。
此外，在超過1：1配比的小區中，停車位租售方案備案超過一年，在扣除未銷售房屋預留停車位數量后，仍有剩余停車位未售出的，可向已購停車位業主增加出售一個停車位。
值得一提的是，為減少業主與物業之間糾紛，保障業主權益，《管理辦法》規定，上述增加出售停車位行為都需要建設單位在物業管理區域內顯著位置及房地產行政主管部門網站公示60日，并報房地產行政主管部門備案。公示期間，未購買停車位的業主享有優先購買權。
圖片來源：千圖網。
明確三類車位租售及收益分配規則
哪些車位不能賣只能租，哪些車位不得只售不租？出租車位收益歸誰所有？這些也是業主關注的重點，也是不少物業糾紛常見的問題所在。
對此，《管理辦法》進一步明確了各類型停車位使用的原則。其規定，專有部分停車位可以出售、附贈、出租，出售、附贈前應取得權屬登記。停車位尚未出售的，建設單位應當予以出租，不得只售不租。
人防工程停車位不計入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進行分攤，不得出售、附贈，可以出租，收益歸投資者所有。同樣只能出租的還有共有部分停車位，其屬全體業主共有，出租收入在扣除合理管理成本之后，屬于業主共有。
《管理辦法》還明確了上述三類車位的定義：專有部分停車位是指能夠登記成為特定業主所有的車位。人防工程停車位是指人防工程平戰結合使用部分，平時用于停放汽車的車位（庫）。共有部分停車位是指占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位（庫）。
租售方案須在小區公示30天并備案
業主在購房時在哪里可以獲取小區停車位建設情況？《管理辦法》規定，建設單位在預售或現售商品房時，應將建筑區劃（物業管理區域）內停車位的數量、租售方式、租金標準、機動車停放服務費、銷售的價格區間等內容在銷售現場顯著位置進行公示，在《商品房買賣合同》中載明，并向房地產行政主管部門備案。
市住建局相關負責人表示，小區進行租售停車位前，還要求建設單位須將租售方案在小區公示30日并報房地產行政主管部門備案。租售方案應包含停車位的數量、面積、配比、價格等重要信息。
同時，停車位出租應首先滿足業主及物業使用人需要，停車位出租給本小區業主或物業使用人之外的其他人的，租期不超過6個月。
過去，有部分開發項目因為債務問題將停車位轉讓，導致與業主產生停車糾紛。此次管理辦法也對這一情況的解決進行了明確。
《管理辦法》規定，因房地產開發項目司法處置或建設單位需注銷清算等原因，需將剩余停車位轉讓的，受讓方出售、出租停車位時，應遵守該辦法對建設單位租售停車位的有關規定。
當前，《管理辦法》已在市政府官網公示，將于自2023年7月9日起施行，有效期5年。
惠州日報記者邱若蓉 通訊員羅杰
