小區停車位該如何管理，一直備受關注。

　　日前，《惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法》發布。一時間，“惠州停車位不得只售不租”“必須業主優先購買”“共有部位車位收益屬業主共有”等內容，在媒體的“加持”下，迅速成為熱議話題。

　　熱議的背后，折射出市民群眾的關注點——業主權益如何得到保障。

　　現實生活中，不只是停車位，業主、物業公司、業委會因為小區管理糾紛扯皮打官司的事屢見不鮮。互不信任、互相質疑是重要原因。

　　小物業，大民生。小區物業服務是城市基層治理的重要組成部分，如何破解小區管理這一難題？

物業服務“給力”，居民幸福指數攀升。

（一）

　　先來談談“互不信任”的問題。

　　在交樓時，物業公司很多由開發商指定，相對強勢，在物業費、停車費收多少，戶外、電梯廣告收益分配使用等方面，缺少與業主（此時一般還沒有成立業委會）的溝通、協商，導致抱怨、投訴頻現。

　　據全國消協組織受理投訴情況統計，2021年我國物業服務投訴案件8929件，同比增長53.47%。2022年又被列為十大投訴熱點之一。管理透明度和溝通不足是最常見的抱怨。

　　業委會的成立，在一定程度上起到了督促物業規范管理的作用。然而，它自身的管理又成了一個問題。個別業委會出現牟取私利的情況。

　　決策與個別業主沖突、掌握的重要信息不及時公開、資源分配不公、與物業公司串通牟私利……種種糾紛累積下，業主、業委會、物業公司，互相不信任起來。

　　當前，全國不少小區都出現三方扯皮的糾紛。在西安市雁塔區某小區，因服務不好，業委會想更換物業公司，不料合法性遭到質疑，去年對簿公堂后，業委會被撤換。三方扯皮前后達七年之久，期間物業服務每況愈下，最終受損害的還是業主利益。

　　出現這種情況，究其原因有二。一是大多數業主抱著事不關己高高掛起的心態，公告不細看，簽名隨便簽。時間一長，業委會到底怎么監督物業公司的，既不知道也管不了。

　　二是由于長期缺乏實際監督，物業公司對于業委會的意見往往不適應、不接受。甚至有的業委會組建之初就以更換物業公司為目的，對抗情緒“一觸即發”，串通業委會的情況也偶有發生。

惠州“黨支部+居民自治+行業引領”模式破解小區物業治理難題。圖為星河丹堤志愿服務隊在小區清理衛生。

（二）

　　業委會、物業公司難道沒有監管？有，就是政府部門。

　　既然有監管，為何還有如此多的投訴？原因也有二。

　　一是物業公司屬于服務性企業，它與業主之間是平等民事合同關系。大多數業主投訴的問題都屬于合同糾紛，行政主管部門只能督促雙方協商解決，或走法律訴訟程序。

　　二是《民法典》《物業管理條例》等法律法規雖作出了框架性規定，但像收費貴、拒交物業費、公共收益處理不當等，并沒有明確該如何處理。出現違法違規時，行政主管部門只能將其移交給相應的部門進行行政處罰。

　　住建、治安、生態、城管、規劃建設、供水、供電、供氣、通信……由于糾紛矛盾涉及的部門太多，往往容易出現管理職責不夠清晰、執法權限不夠明確、執法效果不佳等情況。

　　此外，業委會屬于業主自治組織，選出后進行備案即可，不歸屬任何部門管轄，不易監管。只有全體業主投票才能將其撤換。于是，有的業委會換屆選舉流于形式，長期被個人把持，甚至出現到期拒不換屆、不交公章的事件。

　　前兩年，水口合生上觀國際小區業主投訴業委會賬目不清等問題，小區糾紛不斷。業主多次向主管部門投訴要求重選，至今還沒成功協商解決。水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個小區都曾因為業委會籌建、業委會解聘物業公司等問題而進行漫長的拉鋸戰。

　　上面千條線，下面一根針。小區是城市基層治理的基本單元。物業管理服務邊界、權責不明晰，讓其成為城市基層治理的“老大難”問題。

惠城區橋東街道調動“物業力量”開展社區“美顏行動”。

（三）

　　破解這一難題，發揮社會力量的作用是關鍵。

　　當前，全國都在探索小區基層治理解法，如何構建多方參與、共同治理的體系，惠州也進行了不少嘗試。

　　在市區江北金世界花園，業主通過電子投票選業委會、表決公共事務，大大提高了公正性和透明度。“有事一起決定”，讓大家參與積極性更高了，業委會、物業公司、業主之間的關系也變得更加融洽。

　　建立“紅色物業”，讓更多黨員加入業委會；推行電子投票平臺，規范業委會行為標準；成立物業行業自律委員會，構建行業治理體系……今年3月，惠州創新做法被中央政法委主管微信公眾號“長安評論”報道。

　　雖然業委會比物業更加難以監管，但在管理規范，投票透明、公平情況下，成立業委會肯定是利大于弊。去年，深圳就提出要在明年底實現100%住宅小區成立業委會。然而，惠州這一數據還有待提升。據統計，全市1900余個小區中，業委會覆蓋率只有25%左右。

　　小區物業治理不是“獨角戲”，而是“大合唱”。對于政府來說，在指導小區成立業委會的同時，更需要明晰業委會的權責邊界、運作機制、監督管理等內容。通過科技賦能，推廣電子投票等做法，讓小區事務管理更加透明。同時，積極推動物業管理地方立法，為小區各方規范運行提供更加詳盡的法律依據。

　　業主理應更加關心自己小區，督促業委會和物業公司履職服務。業委會需要每個成員更有責任心。物業公司則要充分認識業主對于物業服務的新要求，不斷提升服務水平。

　　如是種種，各方努力，方能蹚出一條小區治理的新路子。

　　惠州日報記者邱若蓉