原標(biāo)題：

我市出臺措施優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則

提升住宅得房率 鼓勵打造空中花園

　　●惠州日報記者邱若蓉 通訊員鄒銘

　　近日，市自然資源局印發(fā)《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》（下稱“《措施》”），針對新出讓住宅用地規(guī)劃條件出臺6項(xiàng)新規(guī)，優(yōu)化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規(guī)則，提高市民購房的得房率，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅，滿足市民對美好生活的需求。

　　提升得房率，輔助用房等不計入容積率建筑面積

　　近年來，全國有多地發(fā)布相關(guān)政策，明確部分面積“不計容”或“少計容”。此次惠州《措施》主要也是圍繞此內(nèi)容，對2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃條件作出相應(yīng)調(diào)整。

　　《措施》明確，建筑物屋頂?shù)墓�共梯間、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　什么是不計容建筑面積？指的是在計算容積率時，不包含在內(nèi)的建筑面積，比如說設(shè)備管道夾層、布景天臺、挑臺等。根據(jù)計算公式，容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積。

　　那么，對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，容積率越高，成本越低。對于普通住戶來說，容積率決定了居住的舒適程度，容積率越低，居住越舒適。

　　不僅是輔助用房，配套設(shè)施也有部分不計容。《措施》明確，規(guī)劃設(shè)計條件約定建成后無償移交政府的配套設(shè)施（如社區(qū)公共服務(wù)用房、養(yǎng)老設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、配電網(wǎng)開關(guān)站等）不計入容積率建筑面積，按劃撥性質(zhì)登記。

　　此外，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積，也將不計入容積率建筑面積，但層高應(yīng)不大于4.5米。

　　“對購房者和開發(fā)企業(yè)都有利好，配套用房雖然是配建，但是不占用計容面積指標(biāo)，可以調(diào)整到住宅面積中，實(shí)打?qū)嵲黾恿丝射N售面積。”惠州世聯(lián)行客戶部總監(jiān)馮詩安認(rèn)為，隨著這一系列措施出臺，我市新建住宅部分面積“不計容”將在一定程度上提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。

　　提升住宅品質(zhì)，鼓勵打造空中花園等半開敞空間

　　當(dāng)前，住宅品質(zhì)已成為房企競爭的關(guān)鍵，第四代住宅作為提升產(chǎn)品力、差異化競爭的新抓手，不斷被付諸實(shí)踐。其又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品。

　　目前，全國有不少城市正在嘗試“第四代建筑”的試點(diǎn)建設(shè)。在此方面，我市也在嘗試推動。

　　市自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，我市將鼓勵建設(shè)高品質(zhì)住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園，明確戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權(quán)面積。

　　《措施》明確，支持住宅建筑設(shè)置層高不小于兩個自然層高、可供業(yè)主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權(quán)登記為全體業(yè)主共有。

　　該負(fù)責(zé)人解釋，該項(xiàng)規(guī)定的改變主要目的是打造高品質(zhì)住宅，鼓勵按照“第四代建筑”中戶屬挑高錯層陽臺、空中共享綠化平臺的理念進(jìn)行設(shè)計。

　　為此，《措施》對陽臺計容規(guī)定進(jìn)行了放寬。其明確，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進(jìn)深，陽臺進(jìn)深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；陽臺進(jìn)深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　同時，住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內(nèi)戶型水平投影面積比例不超過25%的部分，按其水平投影面積的一半計入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　此外，結(jié)構(gòu)凈高不超過2.10米、窗臺高度不小于0.45米，進(jìn)深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積。

　　馮詩安認(rèn)為，新政實(shí)施后，勢必會出現(xiàn)一些大陽臺、大露臺等綠色住宅產(chǎn)品，有利于改善型戶型的設(shè)計，提升住宅產(chǎn)品質(zhì)量，更加滿足市民對高品質(zhì)居住生活的需求。