位于惠城區江北街道的天澤名居，樓齡16年，電梯也運行了16年。

　　“這一棟樓的居民很快也能用上新電梯了。”看著工人們在電梯井里為最后一臺電梯進行調試，小區業委會主任林少峰很是欣慰。

　　歷時一年，小區17臺電梯的更新工程終于迎來收官時刻。這是惠州“老齡”電梯更新改造的成功案例。由于資金籌集難、業主意見不統一等原因，不少住宅老舊電梯的更新之路并不那么順暢，甚至獲批2025年超長期特別國債支持的老舊電梯更新項目，目前仍有部分尚未啟動更換。

　　政策利好

　　今年全市778臺電梯通過國補審核

　　“這電梯用了20多年了，老是出故障，早就該換了。”

　　惠城區橋西街道明輝樓小區于2003年底交付，A、B、C三棟共配備6臺電梯。近年來，電梯故障頻發，還曾出現困人情況，業主都盼著更換電梯。

　　事實上，該小區物業2022年就曾推動電梯更換。明輝樓小區物業經理徐先生介紹，當時估算每戶需承擔1萬多元，最終僅有C棟業主達成共識、自費完成更換，A、B兩棟則因部分業主認為費用過高而擱置。

　　轉機出現在2024年7月。國家多部門聯合發文，將住宅老舊電梯更新納入超長期特別國債支持范圍，對符合條件的、使用15年以上的老舊電梯更新給予每臺15萬元定額補助（以下簡稱“國補”）。隨后，省、市配套政策陸續落地，為老舊電梯更新工作按下“加速鍵”。

　　明輝樓小區A、B兩棟業主迅速響應，成功申請到國補。“有了補貼，每戶只需出三四千元，壓力小了很多。”徐先生表示，目前換梯施工進展順利，預計年底可完工。

　　電梯行業一般將使用年限達15年以上的電梯稱為“老舊電梯”。記者從惠州市住房和城鄉建設局了解到，目前惠州使用15年以上（2010年1月1日前辦理使用登記）的物業小區老舊電梯3003臺，其中惠城區占了六成，為1830臺。

　　這些老舊電梯的狀況如何？

　　根據惠州市市場監督管理局發布的2024年度在用電梯監督抽查結果，電梯使用年限超過10年后，不符合率顯著上升，其中使用16～24年的電梯不符合率達29.57%。不符合項目中，設備本體問題發現率前三位依次為：機房（井道、轎頂）等環境安全、門扇間隙、警示標志。此外，20臺老舊電梯的安全評估顯示，25%的電梯應采取措施消除或降低風險；10%的電梯建議立即停用，采取措施消除或降低風險后方可使用。

　　住戶對電梯安全隱患感受尤為深刻。

　　“這幾年，電梯困人時有發生，我也被困過，實在嚇人。”位于市區演達大道的教師新村小區業主陳朝暉表示，小區電梯已使用19年，故障不斷，成為居民“心病”。國補政策出臺后，小區去年底啟動申報。“一臺20多層的電梯更新費用20多萬元，15萬元國補解決了大半資金壓力，政策來得太及時了。”

　　惠州市住房和城鄉建設局相關負責人介紹，2025年全市通過國家審核的老舊電梯更新項目共778臺。目前，省財政廳已下達574臺老舊電梯更新資金8610萬元，為改善群眾居住環境、保障民生安全提供了有力支持。截至10月底，全市獲得國補支持的電梯已完工35臺。

　　現實瓶頸

　　業主意見難統一，資金籌集不容易

　　在國補政策推動下，我市不少住宅小區陸續啟動老舊電梯更新工作。然而，部分小區的更新之路仍面臨一些現實阻礙。

　　根據去年9月出臺的《惠州市住宅老舊電梯更新改造實施方案》，申報國補需滿足多項條件，其中包括“居民就電梯更新更換方式、出資方案、更新后管理及維保方案等已達成一致意見”。

　　現實中，讓業主“達成一致意見”并不容易。

　　市區江北海倫堡小區業委會主任楊建輝和副主任符恩駿正為此陷入兩難。小區一期12臺電梯已使用15年，近年來不時發生小故障乃至困人事件。業委會有意借政策窗口推動換新，業主則有不同意見。有業主認為，現有電梯為高端品牌，質量比較可靠，“同類產品有的用了20年仍正常”；有業主擔心，國補外部分若動用維修資金，可能導致“資金見底”。

　　面臨共識困境的還有帝景臺小區。該小區于2003年建成，4臺電梯因故障頻發、零件難配，物業今年9月啟動更新程序。然而，在620多戶住戶中，約80%為租戶，另有部分業主定居外地甚至國外，聯系方式失效、房屋空置多年。“找人簽字都成問題，更別說達成一致了。”小區物業經理何遠祥說。

　　資金籌措是另一大瓶頸。電梯更新費用涉及業主分攤、物業協調、公共收益使用及電梯公司報價等多方因素，容易引發爭議。例如，市區某小區一臺電梯長期停運需更換，部分業主主張以電梯廣告等公共收益支付，另有業主則質疑物業所選電梯公司報價虛高：“我們咨詢的市場價約24萬元，電梯公司報價卻要36萬元。”這也引發業主對物業可能借機套取維修資金的擔憂。

　　“老舊電梯更新工作中，最令人頭疼的就是業主意見統一難、資金籌集難。”惠州市住房和城鄉建設局相關負責人介紹，電梯屬業主共有，換新成本高，若維修資金不足或缺失，剩余部分需業主分攤，“一旦業主意見不一，項目就容易卡殼。”

　　記者從惠州市市場監督管理局了解到，受資金、合同等多重因素影響，我市已獲批超長期特別國債支持的住宅老舊電梯更新項目中，目前仍有部分尚未啟動施工。

　　該局提醒，若列入2025年國補計劃的電梯更新項目無法在年底前開工并形成實物工作量，或將無法享受每臺15萬元的國債補貼，建議業主盡快啟動換梯工作。

　　部門舉措

　　開展專項培訓，開通綠色通道

　　住宅老舊電梯更新改造的實施程序較多，涉及資金籌集、國補申報、安全評估、意見征求、方案確定、施工實施、竣工驗收、使用登記、維護保養等。當前，國補政策將持續至2027年，為把握窗口期、穩妥有序推進更新改造工作，有關部門正持續加強政策宣傳和解讀，積極引導居民形成共識，優化申報流程，強化全過程監管，確保電梯更新工作高效、安全、規范落地，切實增強人民群眾的居住幸福感和安全感。

　　市、縣（區）住建部門采取“部門聯動+分層賦能+精準督導”模式推進住宅老舊電梯更新工作：市場監管部門負責梳理符合更新條件的電梯清冊，住建部門與各鎮街（社區）則負責推動項目落地，包括政策宣傳、意愿征集，并在業主表決通過后指導物業服務企業規范申報。同時，針對推進過程中的實際問題開展專項培訓，優化資金撥付流程，在電梯更新工程完工并經由多部門聯合驗收合格后，一次性將補貼發放到位。

　　市、縣（區）市場監管部門聯合廣東省特種設備檢測研究院惠州檢測院，為老舊電梯更新提供涵蓋電梯標準解讀、技術咨詢、檢驗申請及使用登記等咨詢服務。同時，開通行政審批和檢驗“綠色通道”：住宅老舊電梯安裝所涉的特種設備施工告知業務實現全程網辦、當天辦理；對老舊電梯更新項目實行優先檢驗。通過全面壓縮各環節辦理時限，有效縮短群眾換梯等待時間。

　　解決路徑

　　資金籌措多管齊下，“法理情”結合

　　在電梯更新的過程中，如何合法合理籌集資金，完善協商調解機制，平衡各方利益？

　　廣東港惠律師事務所律師曾裕強建議，資金籌措可多管齊下：首選“維修資金+政府補貼”，減輕業主負擔；其次經業主大會同意，以電梯廣告費、公共場地租金等公共收益作為補充；還可探索分期付款或銀行小額貸款等方式緩解支付壓力。

　　針對業主意見不統一的問題，曾裕強提出依法協調與情理溝通并行的路徑：由社區、街道牽頭，組織市場監管、住建等部門召開協調會，說明電梯存在嚴重隱患時全體業主作為使用單位所承擔的報廢義務，以及拒不改造可能導致的安全與法律風險；業委會、黨員或熱心鄰居上門與反對的業主溝通，通過具體案例增強其對電梯更新必要性的理解。“更新過程可邀請反對的業主參與監督，以公開透明消除業主疑慮。”

　　若溝通無效，而電梯隱患嚴重，相關部門可依法發出《特種設備安全監察指令書》，責令停用或強制報廢。憑此文書，小區可申請應急使用維修資金，繞開個別反對業主。

　　曾裕強認為，老舊電梯更新的執法過程，絕非簡單的“下達命令—強制執行”，而是一項典型的基層治理實踐，其意義不僅在于更換一臺新電梯，更在于通過此過程重塑社區信任、提升治理能力，乃至實現從“利益博弈”到“價值共創”的升華。

　　成功經驗

江北天澤名居：

業主主導+透明運作，17臺電梯完成更新

　　位于市區江北街道的天澤名居小區建成于2009年，至2024年電梯使用已滿15年，恰逢國家補貼政策出臺。小區業委會迅速響應，果斷啟動17臺老舊電梯更新工作，成為惠州市首批享受政策紅利的小區之一。

　　小區業委會主任林少峰介紹，推進更新的關鍵在于決策果斷與全程公開。小區以A2棟為試點，業委會協助對接6家電梯公司，將品牌選擇、價格談判等關鍵環節完全交由業主自主決定。試點成功后，按樓棟組織表決，嚴格執行三分之二以上業主同意的相關規定，所有流程通過微信公眾號和公告欄同步公示，確保透明運作。

天澤名居小區電梯更新現場。

　　今年6月，國家市場監督管理總局發布新規，對超長期特別國債支持的更新電梯提出了更嚴格的技術要求，這導致小區已到貨的6臺電梯需返廠更換配件。業委會第一時間發布政策原文并耐心解釋，“雖然增加了成本，但長遠來看則是提升了安全性能”，最終贏得業主理解支持。

　　天澤名居共有17臺電梯，每臺總費用約23.5萬元，其中國補支持15萬元，業主僅需承擔8.5萬元，平均每戶從維修資金賬戶中出資約2500元，業主溫先生點贊“花小錢辦了大事”。

河南岸教師新村：

國補+公共收益，業主不用額外掏錢

　　位于市區演達大道的教師新村小區，首批3臺更新電梯已完工并即將驗收。在業委會換屆未果，只有臨時物業，且未向業主額外收費的情況下，小區成功探索出一條老舊電梯更新的可行路徑。

　　教師新村小區建成于2006年，共有3棟樓、9臺電梯、568戶居民。在小區業委會換屆未果的情況下，小區由河南岸街道牛和地社區臨時代管。社區了解到電梯安全隱患突出、居民換梯意愿強烈后，主動抓住國補政策窗口，指導業主啟動更新工作。

　　經社區核算，在國補基礎上，小區停車場、電梯廣告等公共收益足以覆蓋全部9臺電梯的更新費用，因而推薦“國補+公共收益”雙軌籌資模式。為打消業主疑慮，小區將公共收益按住房面積逐戶劃入維修資金賬戶。“動用維修資金需要相關部門審批，這相當于為電梯更新費用多加了一層監管。”牛和地社區黨委書記、居委會主任楊莉介紹，此舉有效增強了公開性與公信力，順利推動項目落地。

教師新村小區用上了新電梯。

　　“物業的積極配合、熱心業主的主動擔當至關重要。”小區業主方萍說，電梯更新期間涉及多次業主投票和大量資料填報，繁瑣手續離不開物業與熱心業主的付出。

　　策劃 惠州日報記者張旭華

　　統籌 惠州日報記者香金群 李向英

　　采寫 惠州日報記者香金群 侯縣軍 周智聰 駱國紅

　　圖片 惠州日報記者香金群 周智聰