項目交付周期、品質展示已成為銷售向客戶介紹的主要方面。 東江時報記者周楠 攝

　　成交量漲，到訪量增。2023年第一季度，在“房住不炒”主基調下，市場調控和金融政策逐漸寬松，為供需兩端提供了充足的支撐。隨著利好政策效果逐漸顯現，惠州房地產市場筑底企穩，進一步呈現出積極變化，2月、3月市場交易量相較于之前大幅回升，庫存去化周期縮短。與此同時，惠州各大開發商也積極應對市場變化，陸續加快推貨節奏，并以大幅優惠促銷刺激購房者入市。

　　■推售加速 市場承壓

　　二季度預計近萬套新房入市

　　經歷了3月“小陽春”，房地產市場波動逐漸趨于平穩，購房者入市信心增強，開發商的推貨積極性有所提升，進入二季度，惠州樓市或將進入供應“洪期”。據惠州中原地產統計數據，2023年一季度惠州新房住宅新增供應面積92.8萬㎡，同比下降20.54%，環比下降22.16%。據76個重點項目監測（不完全監測），惠州二季度預計46個項目有推貨計劃，合計9153套，建筑面積約96.51萬㎡。從個盤來看，潛在供應貨量排名為五礦哈施塔特、潤溪花園、國韻雍庭、昊翔源壹城中心及中洲南麓院。

　　3月以來，惠州樓市新獲預售證項目明顯增多。據惠民之家網站顯示，3月惠州共計發出36張預售證，發放時間主要集中在中下旬。截至4月14日，4月惠州已發出11張預售證。據惠民之家數據監控中心不完全統計（截至3月31日），4月惠州全市預計26個樓盤推新，超4000套新房入市。有業內人士認為，房企、購房者的信心在逐步恢復，二季度將成為第一個集中入市的時間點。供應放量疊加政策利好，有望推動二季度新房市場成交規模環比回升。

　　供應放量下，惠州整體成交量有望更加企穩，城市核心區域內的品質樓盤或將帶動市場成交量穩步上行。需要注意的是，據中原地產分析，惠州新房市場潛在供應規模較高，疊加當下庫存壓力與去化能力，二季度市場承壓較為顯著，行業競爭或將進入白熱化階段。

　　“惠州樓市短期內承壓，但基本面未受到本質沖擊。”惠州地產觀察員羅大樹表示，目前惠州樓市已經回歸居住屬性，購房者更為理性，對于樓盤產品以及各項促銷活動都有更為清晰的判斷。“在多重因素影響之下，市場復蘇周期被迫拉長，預計惠州樓市二季度仍將處于筑底企穩階段，但溫和復蘇的趨勢尚未改變。”

　　■產品提質 優惠加碼

　　今年第二波優惠潮來了

　　樓市傳統銷售旺季“五一”黃金周即將到來，一場“營銷戰”正在惠州悄然打響。各大房企鉚足了勁往前沖，樓市競爭明顯加劇。

　　“今年第二波大幅度優惠潮來了！”“五一”向來為房企必爭節點，也是購房者入市的好時機。進入4月份，惠州多個樓盤便積極備戰“五一”，紛紛提前“搶跑”，推出大幅度優惠折扣希望能搶占一波市場份額。金山新城某盤清盤單價不到9000元/㎡；仲愷陳江某盤推出8888元/㎡任選；向來價格堅挺的江北某盤，此次也針對一棟房源推出85折優惠……惠州不少樓盤主打“優惠牌”，通過限時限量專屬優惠撬動當下市場。

　　“今年的客戶爭奪戰要比往年來得更為激烈。前期積壓的購房需求基本都在2月、3月消化掉了，新的購買力沒有跟上。為了招攬更多客戶，現階段部分樓盤的優惠力度不斷加碼，也致使部分購房者出手更加謹慎。”有樓盤營銷負責人對市場持謹慎樂觀態度，他表示惠州樓市基本面尚佳，但樓市熱度和可持續性仍需市場的檢驗。“從目前情況來看，客戶需求仍然在，但成交周期長，各大開發商去化壓力大，業績壓力也大，搶客策略也不同。在積極推貨之余，加大折扣力度、降價跑量、產品提質都是主要營銷策略之一。”

　　去到營銷中心，銷售的介紹說辭也正跟隨著市場走向、客戶心理發生著變化。項目交付周期、品質展示已成為銷售向客戶介紹的主要方面。樓盤也正想盡千方百計獲取購房者信任，有樓盤將用材用料的具體品牌直接列成清單放入購房合同；有樓盤直接出售現房，園林和品質“所見即所得”，更有樓盤直接設置工藝工法樣板間，將建筑肌理剖開一一呈現在業主面前。

　　產品提質，疊加優惠加碼，讓不少購房者行動起來。從事中介多年的許先生告訴記者，進入4月，購房者看房仍然活躍，但總體而言較為理性，買房急迫性有所減弱。尤其是近期，伴隨著多個樓盤推出大幅優惠折扣，客戶帶看量有所提升。“我一天最多帶看了7批客戶，但是這兩個月成交量都上不來，客戶的考慮周期比較長，有些擔心現在買了后面又降價。”

　　中原地產也提到，開發商貨源積壓及資金壓力有增無減，打折促銷現象愈演愈烈，這使得惠州樓市新房實際成交價格繼續下滑，進一步加重客戶觀望情緒。

　　■周期縮短 分化加劇

　　樓市庫存壓力峰值已過

　　具體到惠州各區縣房地產市場，正呈現出區域分化加劇的局面，各區域樓市之間的差異更加明顯。

　　從成交數據來看，據惠州中原地產統計數據，2023年一季度，惠城區、大亞灣、博羅縣表現搶眼，其中惠城區一季度成交面積達49.59萬㎡，同比上升138%；大亞灣成交面積31.84萬㎡，同比上升120%；博羅縣成交面積30.16萬㎡，同比上升36%。三區縣成交量呈現出平穩向好態勢，庫存量下滑明顯。但與此同時，惠州多個區縣如仲愷、惠陽、惠東等仍然面臨較大的庫存壓力。

　　據惠州中原地產統計數據，截至2023年3月31日，惠州全市最新庫存面積為1724.5萬㎡，同比下降3.1%；最新去化周期為31.27個月，較2022年同期下降8.15個月。中原地產分析，惠州樓市庫存壓力峰值已經過去，表明房地產市場已經逐漸走出低迷期，未來消化庫存的前景積極向好。但當前庫存仍然處于高位，需要依靠更多體現市場需求和政策引導的平衡。一方面，政策的引導及支持依然重要；一方面，開發商也要加強市場監測，及時掌握客戶心理變化，通過有效的優惠力度，實現存量轉化。

　　行至當下，從監管層到各地區，樓市政策調整仍在延續；佳兆業、景瑞控股、融創等出險房企先后復牌；多城市庫存規模同比下降；二季度居民家庭購房意愿環比一季度增加……樓市正釋放出一個個積極穩定的信號。一位渠道公司相關負責人坦言，“惠州樓市機會與阻力并存，經濟基礎雄厚的區域以及產品質量過硬的項目將會更加穩健。當前，雖然整體呈現回暖跡象，但購房者觀望情緒依然濃厚，市場需要進一步提振信心，期待二季度迎來更積極的變化。”

　　東江時報記者 伍磊