降息將對樓市產(chǎn)生積極影響。 東江時報記者周楠 攝

　　開年利好，2019年以來央行最大幅度降息落地！2月20日上午，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，與前值持平；5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個基點(diǎn)。這是5年期LPR連續(xù)7個月維持4.2%后，首次下調(diào)。此次不對稱降息在業(yè)內(nèi)看來，更符合當(dāng)下政策穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的訴求。

　　“換錨”以來最大幅度降息

　　從以往降息情況來看，1年期LPR與5年期以上LPR對稱調(diào)整是常態(tài)，但非對稱調(diào)整也并不少見。上一次對稱調(diào)整是2023年6月20日，1年期LPR與5年期以上LPR均下調(diào)了10個基點(diǎn)；而在此后2023年8月21日調(diào)整中，1年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)，5年期以上LPR則未變。

　　5年期以上LPR是中長期企業(yè)貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準(zhǔn)。記者注意到，此次5年期以上LPR一次性下調(diào)25個基點(diǎn)，為2019年“換錨”以來最大降幅，釋放出極大地降低中長期貸款利率的信號。

　　中指研究院發(fā)布觀點(diǎn)稱，2024年年初，央行下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)，釋放了約1萬億元中長期低成本資金，同時，去年底主要銀行也下調(diào)了中長期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長期負(fù)債成本，一定程度助推了LPR下行。

　　降息對樓市影響積極

　　降息對樓市影響幾何？中泰證券研究所首席分析師楊暢解讀認(rèn)為，由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)度相對較強(qiáng)，從前期來看，下調(diào)5年期LPR也是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分，現(xiàn)階段5年期LPR大幅調(diào)降25個基點(diǎn)，再結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場密集出臺了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。

　　“從歷史上的調(diào)整來說，我國共有8次5年期LPR的下調(diào)，但過去下調(diào)幅度一般都在5~15個基點(diǎn)進(jìn)行。而此次一次性下調(diào)了25個基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次。這是最大的信號。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，降息對于房地產(chǎn)市場影響積極。房地產(chǎn)市場當(dāng)前正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過程需要鞏固，此次降息屬于相對減負(fù)較大的一次，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房貸申請和消費(fèi)。同時，其對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的活躍也有積極作用。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，今年穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長壓力加大，政策重心重新回到寬松框架，但基于居民就業(yè)、收入預(yù)期較為疲弱考慮，政策面除在需求端刺激以外，更重要的是降成本。此次LPR下調(diào)就是降成本。而5年期以上LPR大幅下調(diào)，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房預(yù)期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調(diào)到位，避免產(chǎn)生“利率還會下調(diào)，再等等買房和貸款”的市場觀望情緒，有利于促進(jìn)居民貸款買房。

　　“此次降息有2個特點(diǎn)：首先，這是一次在MLF（中期借貸便利）維持利率不變的情況下的降息，非常罕見；其次，下調(diào)25個基點(diǎn)，力度遠(yuǎn)超預(yù)期。”惠州資深地產(chǎn)評論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒分析認(rèn)為，今年春節(jié)假期期間，惠州樓市略顯平淡。而降息將直接引導(dǎo)房貸的下調(diào)，這對惠州房貸市場將產(chǎn)生積極影響，樓市活躍度會陸續(xù)提升。“特別是春節(jié)過后的3~4月份，惠州二手房市場也將會迎來小回暖。”

　　100萬房貸30年省約5萬

　　此前惠州首套住宅房貸利率最低為3.7%，二套利率最低為4.4%。按照最新LPR變動，惠州住宅房貸利率將進(jìn)一步下調(diào)25個基點(diǎn)。在央行宣布降息當(dāng)天，記者了解到，惠州已有銀行發(fā)布首套住宅房貸利率降至3.45%的消息。

　　本次LPR非對稱下調(diào)將進(jìn)一步降低購房者的置業(yè)成本。根據(jù)記者測算，以在惠州按揭貸款100萬元、期限30年為例，如果選擇每月等額本息的還款方式，此次5年期LPR下調(diào)25個基點(diǎn)，可以使得每月還款額約減少140元，總支付利息減少約5萬元。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心高級經(jīng)理葉玉定表示，首套住房貸款利率下調(diào)后對剛需非常友好。同時，她提醒，眼下市場優(yōu)惠政策是階段性的，房貸利率下調(diào)至歷史新低，與惠州公積金貸款利率3.1%較為接近，預(yù)計市場穩(wěn)定后會逐步恢復(fù)原利率。因此，置業(yè)者要抓住窗口期。“當(dāng)下是‘經(jīng)濟(jì)、市場、政策’的三底疊加時期，購房成本和門檻大幅度降低，是最佳置業(yè)時機(jī)，置業(yè)者可以考慮入手。”

　　相關(guān)鏈接

　　存量房貸什么時候降？

　　根據(jù)央行發(fā)布的相關(guān)公告要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶協(xié)商，利率定價方式二選一：固定利率或者浮動利率，即LPR+加點(diǎn)(加點(diǎn)可為負(fù)值)。通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動利率，房貸利率的定價則是由LPR為定價基準(zhǔn)+基點(diǎn)(1個基點(diǎn)是0.01%)后構(gòu)成。

　　需要注意的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來說，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日（不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時進(jìn)行選擇）。所以，對于存量房貸來說，會在利率重定價日當(dāng)天，按照最新LPR報價利率加上合同約定的基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。

　　東江時報記者鄔玉婷