原標(biāo)題：

《行風(fēng)熱線面對(duì)面》聚焦“規(guī)范物業(yè)管理，建設(shè)和諧文明社區(qū)”

惠州正推進(jìn)物業(yè)服務(wù)地方立法

　　業(yè)主大會(huì)成立難、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊、公共收益收支不透明、行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)難……7月23日10～12時(shí)，惠州綜合廣播《行風(fēng)熱線面對(duì)面》節(jié)目邀請(qǐng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城鄉(xiāng)管理和綜合執(zhí)法局相關(guān)負(fù)責(zé)人做客直播室，圍繞“規(guī)范物業(yè)管理，建設(shè)和諧文明社區(qū)”主題，與聽(tīng)眾進(jìn)行交流互動(dòng)。

　　節(jié)目上，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人針對(duì)物業(yè)服務(wù)地方立法、“物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問(wèn)題”的專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)情況進(jìn)行介紹，并針對(duì)業(yè)主關(guān)注的住宅老舊電梯更新申報(bào)、業(yè)主委員會(huì)成立籌備及依法處置物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為等熱門(mén)問(wèn)題解疑答惑。

　　《行風(fēng)熱線面對(duì)面》由中共惠州市直屬機(jī)關(guān)工作委員會(huì)主辦，惠州日?qǐng)?bào)社、惠州市廣播電視臺(tái)協(xié)辦。

　　立法

　　地方立法破解物業(yè)投訴多

　　當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程加快，住宅物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域矛盾頻發(fā)，不僅影響了居民的日常生活質(zhì)量，也制約了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。為有效應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，惠州市正積極推進(jìn)物業(yè)服務(wù)地方立法工作。

　　這一立法的背景，源于我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展及其伴隨的深層次問(wèn)題。惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、市建筑和房地產(chǎn)行業(yè)黨委專(zhuān)職副書(shū)記謝峰在節(jié)目上表示，隨著我市城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，住宅小區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，截至2025年6月，全市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)有990家，實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)1966個(gè)，物業(yè)服務(wù)覆蓋住宅面積達(dá)2.8億平方米，物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員超10萬(wàn)人，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有553個(gè)。

　　然而，在行業(yè)高速擴(kuò)張的同時(shí)，一系列矛盾也日益凸顯。謝峰指出，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、企業(yè)良莠不齊、業(yè)主與物業(yè)矛盾頻發(fā)等問(wèn)題層出不窮，傳統(tǒng)管理模式已難以適應(yīng)新形勢(shì)下的治理需求。問(wèn)題的嚴(yán)峻性反映在數(shù)據(jù)上：2025年以來(lái)，全市住建領(lǐng)域涉物業(yè)管理的信訪數(shù)量占比高達(dá)40%以上，主要訴求集中在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明以及業(yè)主委員會(huì)成立難等方面。

　　惠州市城鄉(xiāng)管理和綜合執(zhí)法局黨組成員、副局長(zhǎng)梁志堅(jiān)則從執(zhí)法層面補(bǔ)充了當(dāng)前存在的具體問(wèn)題。2024年以來(lái)，查處的案件及接到的投訴舉報(bào)主要有以下幾種情況：拒不退出與移交：物業(yè)服務(wù)合同到期終止、業(yè)主大會(huì)決定解聘或法院判決退出后，原物業(yè)公司拒絕撤離管理區(qū)域、拒絕移交相關(guān)資料；違規(guī)處置管理用房：物業(yè)管理用房（包括物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等）所有權(quán)屬于全體業(yè)主，但部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序（如業(yè)主大會(huì)決定或主管部門(mén)批準(zhǔn)），擅自將其出租牟利，侵犯業(yè)主權(quán)益；侵占公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)牟利：物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用小區(qū)公共區(qū)域（如綠地、道路、大堂等）設(shè)置收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、廣告位、搭建設(shè)施，或?qū)⒐灿迷O(shè)施（如會(huì)所、活動(dòng)室等）改變用途對(duì)外經(jīng)營(yíng)牟利，且未取得業(yè)主大會(huì)同意或未按規(guī)定分配收益；業(yè)主個(gè)人侵占行為：個(gè)別業(yè)主侵占公共樓道、公共綠地、屋頂平臺(tái)等搭建構(gòu)筑物（如封陽(yáng)臺(tái)、建陽(yáng)光房、圈占綠地、堆放雜物）或安裝設(shè)施。

　　針對(duì)上述制約行業(yè)健康發(fā)展和社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問(wèn)題，我市正在制定《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)條例（草案）》。《條例（草案）》主要聚焦于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升，堅(jiān)持通過(guò)“小切口”“聽(tīng)民意”“有創(chuàng)新”，破解物業(yè)服務(wù)深層次問(wèn)題。《條例（草案）》不分章節(jié)，共分為三十五條，涵蓋了住宅物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

　　整治

　　業(yè)主可通過(guò)12345反映物業(yè)管理問(wèn)題

　　謝峰表示，為切實(shí)解決物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、有序、宜居的社區(qū)環(huán)境，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與市城鄉(xiāng)管理和綜合執(zhí)法局聯(lián)合開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)。此次行動(dòng)重點(diǎn)聚焦“物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益”等核心問(wèn)題，并涵蓋住宅老舊電梯更新不及時(shí)等群眾關(guān)切點(diǎn)。

　　具體而言，專(zhuān)項(xiàng)整治主要圍繞三大方面展開(kāi)：

　　物業(yè)服務(wù)履約不到位：未按合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未履行信息公示和報(bào)告義務(wù)；未履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交義務(wù)；其他如擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途、無(wú)正當(dāng)理由拒不退出項(xiàng)目、擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途等。

　　侵占業(yè)主公共收益：小區(qū)公共收益底數(shù)不清，管理不規(guī)范；擅自利用小區(qū)公共部位（如綠地、道路、大堂等）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（如設(shè)收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、廣告位、搭建設(shè)施）；違規(guī)侵占小區(qū)公共收益；未公示公共收益收支情況。

　　住宅老舊電梯問(wèn)題：電梯故障頻發(fā)，運(yùn)行狀況差；出現(xiàn)問(wèn)題維修不及時(shí)；群眾反映強(qiáng)烈但未及時(shí)申報(bào)更新。

　　據(jù)悉，為暢通反饋渠道，業(yè)主可通過(guò)以下方式反映問(wèn)題：各縣（區(qū)）住建部門(mén)和城管執(zhí)法部門(mén)的投訴舉報(bào)電話(huà)及郵箱，將有工作人員記錄跟進(jìn)；惠州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)增設(shè)的“業(yè)主有話(huà)說(shuō)”板塊；12345政務(wù)服務(wù)便民熱線；“惠民城管”微信公眾號(hào)。

　　梁志堅(jiān)介紹，2024年以來(lái)，全市城管執(zhí)法部門(mén)已依法查處涉及物業(yè)管理類(lèi)違法違規(guī)案件67宗，有力打擊了行業(yè)亂象。他特別提及一個(gè)具有指導(dǎo)意義的典型案例：惠城區(qū)馬安鎮(zhèn)某花園小區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司因擅自占用小區(qū)廣場(chǎng)、綠地建設(shè)經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)，被依法查處。該案是全市首宗因擅自占用物業(yè)管理區(qū)域共用部位私設(shè)停車(chē)場(chǎng)被處罰的案件，涉事公司被責(zé)令改正、警告并處罰款5萬(wàn)元。此案不僅為縣（區(qū)）城管執(zhí)法部門(mén)處理類(lèi)似問(wèn)題提供了參考，更有效捍衛(wèi)了業(yè)主的共有權(quán)益，對(duì)潛在的違法者形成了有力震懾。

　　業(yè)委會(huì)

　　完善業(yè)主大會(huì)會(huì)議電子投票表決平臺(tái)功能

　　為提升業(yè)主委員會(huì)的成立效率與運(yùn)作規(guī)范性，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局著力優(yōu)化流程、強(qiáng)化指導(dǎo)與支持。

　　“規(guī)范業(yè)委會(huì)成立及運(yùn)作，是撬動(dòng)群眾智慧與力量、推動(dòng)小區(qū)管理邁向多方良性互動(dòng)的重要杠桿。”謝峰介紹，該局主要從三方面發(fā)力：

　　一是通過(guò)搭建投票平臺(tái)，有效破解業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)難、投票難、表決難問(wèn)題。修訂了《惠州市業(yè)主大會(huì)會(huì)議電子投票表決操作指引》，完善業(yè)主大會(huì)會(huì)議電子投票表決平臺(tái)功能，提升業(yè)主線上參與住宅小區(qū)事務(wù)的決策和管理便利度，進(jìn)一步提升業(yè)主參與率，有效減少表決結(jié)果的爭(zhēng)議和糾紛。二是加大相關(guān)政策宣傳指導(dǎo)。針對(duì)群眾關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，組織專(zhuān)家就《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)條款進(jìn)行宣講解讀和現(xiàn)場(chǎng)答疑，切實(shí)消除公眾對(duì)政策認(rèn)知的盲點(diǎn)和模糊認(rèn)識(shí)。三是完善業(yè)主自治規(guī)約。將業(yè)主比較關(guān)注的事項(xiàng)實(shí)體化明確下來(lái)，提供給各鎮(zhèn)街和小區(qū)業(yè)主參考，切實(shí)減少業(yè)主間的矛盾。

　　◎熱點(diǎn)問(wèn)答

住宅老舊電梯更新申報(bào)

　　問(wèn)：想要申請(qǐng)住宅老舊電梯更新要如何申報(bào)？

　　答:市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長(zhǎng)嚴(yán)育軍介紹，目前，2025年超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金支持住宅老舊電梯更新改造項(xiàng)目補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為更新電梯每臺(tái)定額補(bǔ)貼15萬(wàn)元。申報(bào)需要滿(mǎn)足以下條件：一是應(yīng)為未開(kāi)工或2025年1月1日以來(lái)開(kāi)工建設(shè)且施工進(jìn)行中的15年以上電梯更新更換任務(wù)，已完工的不得申報(bào)；實(shí)施更新的電梯單臺(tái)投資須大于15萬(wàn)元。二是居民就電梯更新更換方式、出資方案、更新后管理及維保方案等已達(dá)成一致意見(jiàn)。三是多渠道籌措電梯更新更換資金的，應(yīng)確保電梯更新更換資金拼盤(pán)完整閉合。四是申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)于超長(zhǎng)期國(guó)債下?lián)墚?dāng)年年底開(kāi)工，并形成一定實(shí)物工作量。

　　如果符合住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用條件的，可申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于住宅老舊電梯更新更換。惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已要求各縣（區(qū)）住建部門(mén)提高住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用效率,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請(qǐng)使用過(guò)程中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù)。

　　嚴(yán)育軍表示，申報(bào)流程雖然有點(diǎn)復(fù)雜，但一步步來(lái)沒(méi)問(wèn)題：物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)電梯使用登記滿(mǎn)15年以上（可向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)咨詢(xún)），提供電梯運(yùn)行狀況數(shù)據(jù)（故障率、維修記錄等），協(xié)助業(yè)主評(píng)估更新的必要性。業(yè)主需就電梯是否更新、出資方案（國(guó)債補(bǔ)貼外的資金分?jǐn)偙壤�）、后續(xù)管理及維保方案通過(guò)電子投票或線下簽名進(jìn)行表決，此過(guò)程要確保流程合規(guī)，需滿(mǎn)足《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”條件。

　　在此基礎(chǔ)上，由申報(bào)企業(yè)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或電梯公司）在廣東省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)的“項(xiàng)目登記”一欄中進(jìn)行登記賦碼并領(lǐng)取備案證；登記賦碼后，申報(bào)企業(yè)在“國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)”中填報(bào)項(xiàng)目信息，兩個(gè)平臺(tái)中的項(xiàng)目名稱(chēng)要一致，并將資金申請(qǐng)報(bào)告（含電梯使用登記證、表決結(jié)果等）交至所在縣（區(qū)）住建部門(mén)。各縣（區(qū)）發(fā)改主管部門(mén)將系統(tǒng)中的項(xiàng)目推送至市發(fā)展和改革局，各縣（區(qū)）住建部門(mén)則將匯總表及項(xiàng)目申報(bào)資料提交至市住建局；最后，市住建局、市發(fā)展和改革局、市市場(chǎng)監(jiān)管局對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行初步核對(duì)（確保系統(tǒng)項(xiàng)目與匯總表項(xiàng)目一致），并上報(bào)省級(jí)相關(guān)部門(mén)。

　　在住宅老舊電梯更新改造方面，2025年我市第一批共申報(bào)254個(gè)項(xiàng)目，擬更新866部電梯，計(jì)劃總投資21856萬(wàn)元，擬申請(qǐng)超長(zhǎng)期特別國(guó)債額度為12990萬(wàn)元。截至目前，全市儲(chǔ)備成熟可申報(bào)更新更換的電梯數(shù)量（申報(bào)資料已完備，下次申報(bào)窗口期開(kāi)放后可申報(bào)的電梯數(shù)量）為304臺(tái)，小計(jì)已完成項(xiàng)目申報(bào)和儲(chǔ)備1170臺(tái)。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者譚琳 實(shí)習(xí)生蔡藍(lán)儀