專家解讀：有助于與商業貸款掛鉤，釋放部分購房需求

11月14日，廣州住房公積金管理中心發布《廣州住房公積金管理中心關于優化個人住房公積金貸款有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），對使用公積金貸款購房家庭的住房套數認定、最低首付款比例等政策進行優化調整。

住房套數認定以廣州本地住房核算

《通知》明確：一、家庭名下住房套數以廣州市不動產登記機構提供的《廣州市自然人不動產（土地、房屋類）信息查詢結果》顯示家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數核算。二、對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為20%。三、對無住房貸款（含商業性住房貸款和公積金貸款，下同）記錄或住房貸款記錄已結清，且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為30%。四、對有未結清住房貸款記錄且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為40%。

廣州住房公積金管理中心發布的《通知》政策解讀提到，家庭名下住房套數僅計算廣州市住房，外地住房不計算，住房貸款記錄（無論是否已結清）不再影響住房套數認定。購買廣州市第三套及以上住房的，不予發放住房公積金貸款。在計算家庭名下住房套數時，僅按照《通知》第一點計算家庭當前擁有的住房套數，已賣出且已不在家庭名下的住房不計入。使用廣州住房公積金貸款時，住房貸款記錄的認定范圍為全國，購買普通住房和非普通住房適用相同的最低首付款比例。

另外，如住房公積金貸款還未辦理過戶抵押，則可以向原貸款辦理網點提出按《通知》政策辦理的訴求，根據貸款辦理網點的指引進行資料修改或者撤銷貸款后重新申請。

公積金貸款利率較低，激發購房熱情

此次廣州住房公積金貸款政策的優化調整，明確家庭住房套數認定標準，與今年8月底廣州執行商業銀行貸款“認房不認貸”政策頗有相似之處。此前廣州明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，而后，廣州商業貸款的房貸利率首付比例下調，首套房最低首付30%，利率為LPR-10bp，購買第二套房時有在供貸款的，最低首付為40%，利率LPR+30bp。

根據最新發布（2023年10月20日）的貸款市場報價利率（LPR），當前， 5年期以上LPR為4.2%，而廣州首套個人住房公積金貸款5年以下（含5年）的貸款利率為2.6%，5年以上為3.1%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，商業貸款啟動“認房不認貸”以后，相關優惠政策進一步擴展到更多群體，公積金貸款利率比較低，更能激發購房熱情。“此次廣州住房公積金貸款的‘認房不認貸’政策，首套房最低首付比例僅為20%。比商業貸款步子邁得更大一些，公積金主要支持的是繳存職工，更能彰顯民生屬性。”

廣州目前購房仍以組合貸形式為主

記者了解到，目前，廣州使用住房公積金貸款購買自住住房的，現行一人貸款最高額度為60萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房的，貸款額度為每個申請人的貸款額度之和，最高額度為100萬元。如符合二孩及以上家庭支持政策的，貸款最高額度上浮30%，一人貸款的最高額度為78萬元，兩人或兩人以上一起貸款的最高貸款額度為130萬元。不過，最終可貸額度將結合申請人公積金繳存情況、家庭收入、購房總價款、首付比例等因素綜合計算得出。

根據專業機構克而瑞統計的廣州各區房價數據，當前廣州總價200萬元以下的住宅集中在增城區、花都區、從化區的部分置業板塊，若僅使用住房公積金貸款，仍較難做到覆蓋房屋總價。與此同時，截至11月14日，多名樓盤銷售人員向記者透露，銀行尚未同步最低兩成的首付款標準，使用商業貸款和公積金貸款的組合貸款最低首付仍需三成。

李宇嘉表示：“當前，購房者對房價、房貸利率、月供都比較關注，對公積金支持購房的呼聲也越來越高。新政能否起到較大的作用，取決于繳存職工能否貸到足夠的額度。在廣州買房大概率還是需要采取組合貸的形式，該政策會釋放一部分購房需求，但需要客觀看待。”

易居研究院研究總監嚴躍進表示：“對有換房需求的購房者，后續按照首套房標準進行，利好改善性住房需求釋放”。嚴躍進表示，在上海和北京后，廣州也落實了公積金“認房不認貸”政策，“此前這項政策主要是在商業銀行貸款中體現，而現在全國各地都陸續推進到了公積金貸款，有助于和商業銀行貸款做較好的掛鉤。同時，這說明第四季度一線城市購房政策進一步松動，對其他城市有較大的啟發和示范效應。”

羊城晚報全媒體記者 徐煒倫